作为一个行内人士，“90/70”政策到今快五年了。透过现象看本质，《周易》让我们更从容地面对“多变而不变”的时代。
90/70政策提出
记得2006年5月29日，国务院办公厅转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（简称“国十五条”，俗称“90/70”政策）。这项政策规定，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。90/70政策的出台，意在遏制快速上涨的房价，降低购房门槛，望房地产市场能够健康、理性发展。
从理论上讲，“90/70”政策是合理的，在快速增长、规模巨大的城镇人口压力下，土地相对稀缺，促进住房集约是必然要求。但从商品房市场化角度而言，开发商具有天然且合理的逐利本性。在开发中大户型及甚至豪宅的获利性显然高于中小户型房产的情况下，消极或变相执行“90/70”也是必然。
“90/70”政策执行几年来，真得是雾里看花吗？
拼接户型出现
市场低迷的时候，对于首次置业的刚性需求者来说，90平米左右的中小户型如果功能齐全，而且总价也可以承受，需求量很大。可“90/70”政策的出台确实限制了不少中高档开发商的建设规划和销售节奏。
上有政策下有对策。不少开发商为了规避这一政策，在委托建筑设计公司做方案时，会特别强调，采取“双拼”与“多合”的战术，房子要按大户型设计，但要用可以打开的分隔墙隔开，达到“90/70”政策的报批、报建要求。这样，不仅方案可以通过规划部门的审批，而且房子可按大户型销售。将两套甚至多套房子打通作为一套大面积单位出售，如此出现了一房两证或多证现象就不奇怪了。
行内人士都知道：小户型的建设成本较大户型更高，设计难度也更大；而大户型的房屋无论从设计还是成本上都要低于小户型的房屋；特别是在中心城区和景观资源稀缺的地段，大户型基本上已和豪宅画上等号，再加上精装修和增值服务，楼盘可以包装的卖点就比较多，附加值一高，炒作空间就大，价格也就能标得更高。正因为大户型的房屋出售总价也高，于是不少开发商变相修改结构，以赠送阳台面积、增大挑高变双层结构、两套房打通连售等方式频打“擦边球”——将两个或多个小户型捆绑销售，再由业主打通隔墙变为大户型。
如2007年在温州，一个别墅楼盘要求按“90/70”政策开发，别墅间用连廊、花架、车库等联接起来，一套600多平米的别墅被分隔成8套。每套面积控制在90平方米以下，而且每套都有卫生间、厨房。这在当时被称为开发商中的“潜规则”，由此也就出现了很多“一房两证或多证”的现象，直到2009年“90/70”政策松绑，这一现象才逐渐减少。
《周易》的精髓就在“周”和“易”两字，“周”，反复也；“易”，则变化也。周易，即指周而复始，反复变化。
在市场转好后，特别是改善型需求和投资型需求活跃的市场中，大户型产品的机会也增加了，刚需就不可避免被挤出市场。
也许正所谓“塞翁失马，焉知非福”。08年下半年全球金融危机冲击国内市场，国家调整宏观调控战略，一系列房地产刺激政策随即发布。在2009年春节前，“90/70”政策的开始放松。如北京，出台了一系列政策：其中一条，对商品住房项目，允许在全市总量平衡前提下，根据市场需求来确定套型面积和比例。这也就意味着，原本不容商量的“90/70”政策出现了松动。
真是风水轮流转。09年下半年到2010年春节前后，在长期的负利率环境、投资渠道有限、热钱流动等外部因素支撑下，特别在通货膨胀的预期影响下，投机、投资及自住型购房三管齐下，房子，已不仅仅是房子了，房产市场出现抢购潮，高烧不退，城市房价整体上涨过快。接下来又是2010暴风骤雨式的房产调控新政（4月17日“国十条”、9月29日加强版“国十条”和各地细则）出台：限购令；信贷差异化执行，提高二套房首付比例，三套禁贷；提高异地置业的投资门槛；加息；加强房产税收工作推进等等；看来 “90/70”政策又需强化执行了。
“90/70”政策从诞生到松绑到再次强化映射出房地产市场的变迁。其实任何事情都是在反复中变化，在变化中反复，如此而已。有道是三年河东三年河西。一个行业发展到一定阶段，过火了，政府若不出面调整，最后损失的还是整个行业；行业过于谨慎，不积极了，政府也会应用“杠杆原理”出台些扶持政策，以把行业发展引导到趋于平衡、稳定、持续、健康的轨道上来。当然也看出不少各地政府由于自身利益博弈不一，对该政策执行力度出现偏差。
楼市从低迷逐渐复苏，市场希望通过修改这一政策来迎合改善型需求，从而提振楼市。接着房地产市场已经由复苏走向过热，房价过快上场，市场供需不匹配等问题出现。尤其是大量中低收入群体以及夹心层的购房需求被抑制，影响了行业的健康发展。政策又开始向中小套型普通住宅倾斜，意味着未来商品房供应结构将发生改变，中小套型的供应量将得到逐步提升。
“易，穷则变，变则通，通则久。是以自天佑之，吉无不利。”“90/70”政策从诞生到松绑到再次强化的变化在一、二手房市场逐渐凸显。特别是一个家庭只能新购一套住房的政策实行，“一房两证” 的房源已如同“烫手山芋”，开发商当年的“变通”之道带来严重后遗症遭遇政策尴尬，房虽然是一房，但是两证甚至多证的情况导致无法过户，造成新政之前买容易，新政之后再卖难。此类两套变一套的稀缺大户型受“限购一套房”政策，暴露了前所未有的弊端，出现卖家卖不出去，买家贷不了款的尴尬处境。除非以全款购房，否则税费、利率成本将大幅增加。而风险最大的恐怕还是物业税。目前传得沸沸扬扬的物业税假设按套征收，一套变多套，“多合一”虽然可以成为一，但在宏观调控政策之下，摆脱不了多的本质。
直面现实，主动出击，改变能改变的。过户困难，难于出售，就重新砌墙变为两套房出售了。如果该套房本就属于一套房的规划设计，其整体完整性更强，无法砌墙隔开，想分开出售也无变通方法。那就作为固定资产出租，类私子母房出租，说不定是个商业机会。
不论开发商还是消费者都不能寄希望限购令是“一定时间内的”，是否持续性的长久政策。
